No último dia 05 de junho de 2024, o Conselho Nacional de Justiça (“CNJ”) proferiu decisão na qual reconheceu a impossibilidade de constituição de alienação fiduciária de bens imóveis por meio de Instrumento Particular.
A decisão parte de um pedido de providências, no qual se questionou a interpretação do CNJ sobre um provimento estadual que limitava a constituição de alienação fiduciária de bem imóvel por instrumento particular às entidades do Sistema de Financiamento Imobiliário (“SFI”). Na visão do Ministro Luís Felipe Salomão, a decisão visa padronizar o entendimento sobre a forma de contratação dessa garantia, em prol da segurança jurídica dos cidadãos.
Também na decisão, restringiu-se a constituição de alienação fiduciária de bens imóveis em Instrumento Particular apenas às entidades do SFI.
Na visão do órgão responsável pelo provimento discutido no caso concreto, a possibilidade de constituição da referida garantia a qualquer sujeito via instrumento particular causaria insegurança jurídica e poderia comprometer a cadeia de conformidade dos negócios imobiliários. Por outro lado, a decisão repercute nos agente de mercado, sobretudo imobiliário e do agronegócio, que vinham adotando como prática a constituição da alienação fiduciária de bens imóveis por meio de instrumentos particulares, notadamente aqueles de financiamento.
Mais robusta e eficaz ao credor, porque transfere de antemão a propriedade fiduciária do bem, a garantia ganhou grandes proporções no mercado de financiamento privado, considerando que a Lei que a instituiu (Lei n°. 9.514/97) possibilita, em seu artigo 22, §1°, que ela poderá ser contratada por qualquer pessoa física ou jurídica enquanto não faz menção a formalidade específica, presumindo-se que poderia ser através de instrumento particular.
Com a decisão do CNJ, passa-se a exigir que essas operações sejam materializadas em escritura pública, o que impactará na quantidade de negócios dessa natureza firmados e, consequentemente, no volume de recursos disponibilizados aos tomadores, já que, em tese, a obrigatoriedade de se lavrar o documento público implica em aumento de custos e burocracias e mitiga parte da flexibilidade negocial que haveria em um instrumento particular.
Em termos de prazo, o CNJ oficiou as Corregedorias-Gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal para que adequem suas normas no prazo de trinta dias contados da publicação da decisão. Assim, caso mantidos os termos da decisão até lá, espera-se que no dia 08 de julho de 2024 todas as normas de corregedoria estadual prevejam a limitação ora discutida.
Quanto aos instrumentos firmados e registrados até a data da decisão, não houve qualquer determinação de retroatividade na decisão do CNJ, de modo que referidos negócios permanecem válidos e eficazes, principalmente para execução da garantia em caso de inadimplemento.
Portanto, as alterações trazidas pela decisão do CNJ podem impactar no volume de operações de financiamento, com especial enfoque aos setores imobiliário e do agronegócio, seja com melhorias, caso haja aumento na segurança jurídica, ou com desafios, caso os agentes de mercado se desestimulem pela necessidade de lavrar escritura pública para constituir a garantia.
Nesse cenário, nos disponibilizamos para quaisquer esclarecimentos sobre a decisão, o procedimento que passará a ser adotado para constituição de alienação fiduciária em bens imóveis ou para avaliação de seus impactos em instrumentos vigentes.
Atenciosamente,
Passos e Sticca Advogados Associados – PSAA.